新築物件と中古物件の価格推移はどう変わる？将来売却を考える方に資産価値のポイントをご案内

新築物件と中古物件、それぞれの価格推移の現状と特徴

資産価値や将来の売却性を重視される方にとって、新築物件と中古物件の価格動向は大きな関心事です。直近の状況を整理すると、以下のようになります。

まず、中古マンションは首都圏全体で成約単価が65か月連続で上昇し、平均成約価格は約5,352万円となっています。これは在庫の減少や購買意欲の強さを示しています。特に東京23区においては、70㎡あたりの売り出し価格がついに1億円を超え、非常に高い資産価値が現状でも継続していることが伺えます。

一方で、新築戸建の価格は首都圏全体で上昇傾向にあり、2024年12月時点では平均が約4,629万円です。前月比や前年比でも上昇が続いており、特に東京23区では1億円以上の物件が1割を超え、平均価格も高水準です。

このような価格推移は、将来的な売却を見据える方にとって非常に重要な指標となります。中古物件は現在高価格で取引されており、売却のチャンスが豊富です。新築においても高価格帯の物件が増加しており、購入時に将来の資産価値を見込むことができます。

どちらを選ぶにしても、資産価値の維持や上昇の可能性を判断する際は、現在の明確な価格データと上昇傾向を参考にされるとよろしいでしょう。

過去から現在までの価格推移から読み解く「売り時」の視点

過去10年以上さかのぼると、首都圏の中古マンション価格は著しく上昇しています。たとえば2013年度から2024年度にかけて、坪単価は約2倍に達しており、成約坪単価も継続的に上昇しています。また、2025年9月時点では、首都圏の中古マンション成約㎡単価が65カ月連続で上昇し、平均価格は5,352万円に達しています。

この上昇背景には、建築費や地価の上昇、住まいを求める人口の集中、さらには供給戸数の減少といった要因が複合的に影響しています。新築の供給が減ることで中古への需要が高まり、価格上昇を後押ししています。

このような状況を踏まえると、将来的な売却を意識する方は、「価格が高騰しすぎる前の安定期」や「上昇が続く地域のピーク前後」を狙う視点が求められます。特に供給減や金利上昇の影響で急騰・調整が起こりやすいため、市場の過熱感や地価のピークをしっかり見極めることが重要です。

新築と中古、それぞれの資産価値の将来的な変化と維持のポイント

新築物件は購入直後に価格が最も高く、その後徐々に下落する傾向があります。国土交通省によると、築後１０年で資産価値は新築時の約８０～８５％、２０年後には約５５～６０％、３０年後には約４０～４５％まで下がるというデータがあります。たとえば、３０００万円で購入した物件は、１０年後には２４００万～２５５０万円程度、２０年後には１６５０万～１８００万円、３０年後には１２００万～１３５０万円前後になるイメージです。これは専有部分だけでなく、共用部分や敷地権も含めた資産価値の指標です。

一方、中古物件の価値は築１０年までは急激に下がる傾向にありますが、その後は下落が緩やかになる傾向があります。公益財団法人東日本不動産流通機構のデータでは、築６～１０年のマンションは、築０～５年を１００とした場合、価格指数が９４（▲６％）、築１１～１５年は約８３．８（▲１６．２％）、築１６～２０年は約７７．８（▲２２．２％）となります。さらに築３０年を超えると６０％以上の下落が見られますが、その後は土地価値の比重が増すため、大幅な下落は抑制される傾向があります。

こうした背景を踏まえ、「将来の売却や資産価値を重視する方」にとって注目すべき視点を、新築と中古それぞれに分けて整理します。

新築物件では購入時の価値が高いため、築後１０年以内に売却する「早めのタイミング」が資産価値の維持において大きなメリットとなります。また、建物の質や設備の良さを長く保つことで、その後の価値下落を緩やかにすることが可能です。

中古物件では、築１０年を超えたあたりから価格の下落スピードが鈍化し、土地の価値が背景として強まり、価格が安定しやすくなります。立地が良く、管理状態がしっかりしている物件は、築年数が進んでも資産価値を維持しやすい特徴があります。

将来的な売却を見据える方には、新築・中古を問わず、「立地の良さ」「建物の質」「管理状態」を重視する視点が不可欠です。特に、中古物件では土地価値が価格の下支えとなるため、駅徒歩距離や周辺環境、災害リスクが低いエリアかどうかを確認することが重要です。

将来の資産価値や売却を見据えた住宅選びの視点

将来の売却や資産価値を重視する方にとって、住宅を選ぶときには、立地・構造・設備など多角的な視点が欠かせません。

まず、立地や周辺環境が整っている地域は、価格推移が安定しやすく、資産価値を守るうえで重要です。特に、駅・スーパー・病院・学校など暮らしに必要な施設が揃ったエリアや、都市部は高い需要が期待されるため、価値が下がりにくい傾向があります。また、医療機関が近いエリアは安心感があり、買い手や入居者からの評価も安定しています。こうした立地条件は、将来の売却時にも資産価値を支える軸になります。

次に、購入時には資産価値を維持しやすい構造や設備に注目したいです。中古住宅をリノベーション前提で選ぶ場合は、構造の自由度が高い木造物件や、耐震性の高い新耐震基準に適合した物件が望ましいです。また、間取り変更のしやすさや耐震・断熱など、リノベーションを通じて快適さと資産価値の両立が可能な構造かどうか、購入前に専門家とともに見極めることが大切です。

さらに、「将来の売却に備える判断軸」として、以下のような視点も有効です。

これらの視点を意識して住宅を選ぶことで、将来の売却時にも価値を維持しやすくなります。資産価値や将来の売却を重視する方は、ぜひ立地や構造、リノベ前提の可能性をしっかり見極めて選んでください。

まとめ

新築物件と中古物件は、それぞれ異なる価格推移と資産価値の特徴を持っています。新築は築後に急速な価格下落がみられる一方、中古は築年を経ても穏やかな価格変動にとどまる傾向があります。過去から現在までの価格動向や背景を知ることで、将来の売却時期や選ぶべき物件の特徴が具体的に見えてきます。資産価値や将来的な売却を重視する方は、立地や建物の特性を十分に吟味し、ご自身に合った判断軸を持つことが大切です。大きな決断だからこそ、情報を丁寧に整理し、納得できる今後の選択に活かしましょう。